[Hinews 하이뉴스] 서울 아파트 가격 상승세가 둔화하고 주택 인허가와 착공 물량이 늘어나는 흐름이 나타났지만, 무주택자가 체감하는 주거 부담은 여전히 크다. 정부가 공급 확대를 추진하고 시장 안정을 강조하는 동안 실제 입주할 수 있는 주택은 공급 계획과 다른 속도로 늘어나고, 서울 안에서도 직장과 교통, 교육 여건이 좋은 지역에 수요가 몰리면서 주택시장 전체의 지표만으로는 집값의 움직임을 설명하기 어려운 상황이다.

국토교통부가 발표한 2026년 8월 주택통계에 따르면 올해 1~8월 서울 주택 인허가는 3만9940가구로 지난해 같은 기간보다 40.4% 증가했다. 같은 기간 착공 물량도 2만679가구로 41.1% 늘었다. 공급의 선행지표가 회복세를 보인 것은 분명하지만, 준공 물량은 2만5630가구로 전년 동기보다 19.1% 감소했다. 앞으로 지어질 주택의 사업 절차가 진행되는 것과 현재 입주할 수 있는 집이 늘어나는 것 사이에 차이가 있다는 의미다.

주택 인허가는 건물을 지을 수 있도록 행정 절차를 밟은 물량이며, 착공은 실제 공사에 들어간 물량이다. 두 지표가 증가해도 공사 기간과 사업 진행 상황에 따라 입주 시점은 달라진다. 정비사업은 조합 설립과 사업시행인가, 관리처분, 이주와 철거 등의 절차를 거쳐야 하며, 공사비와 금융비용이 예상보다 커지면 사업이 늦어질 수도 있다. 공급 계획이 발표된 시점과 시장에서 새 아파트를 실제로 구할 수 있는 시점 사이에 간격이 생기는 이유다.

올해 서울 주택 공급 지표가 개선됐다는 사실만으로 공급 부족 우려가 모두 해소됐다고 판단하기도 어렵다. 인허가와 착공 물량이 어느 지역에 집중됐는지, 아파트와 비아파트 가운데 어떤 유형의 주택이 늘었는지, 분양가가 실수요자의 구매력에 맞는지에 따라 시장에 미치는 효과가 달라지기 때문이다. 주택 수가 증가하더라도 수요가 집중되는 지역에서 원하는 가격대의 주택을 구하기 어렵다면 무주택자가 느끼는 부담은 크게 달라지지 않을 수 있다.

서울 아파트 가격은 한 방향으로 움직이지 않고 있다. 강남과 서초 등 일부 고가 지역에서는 매매가격이 하락하고 거래량도 줄었지만, 서울 전체로 보면 아파트 매매가격 상승세가 이어지고 있다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향을 기준으로 서울 아파트 매매가격은 2025년 2월 이후 88주 연속 상승한 것으로 집계됐다. 고가 주택의 가격 조정과 서울 전체의 상승 흐름이 동시에 나타나는 시장에서 집값이 안정됐다고 판단하기는 아직 이르다.
국토교통부는 최근 서울의 주택 인허가와 착공 실적이 개선되고 매물이 늘어나는 등 시장 안정 신호가 나타나고 있다고 설명했다. 실제로 올해 3~8월 서울 주택 인허가는 3만6000가구로 지난해 같은 기간보다 74% 증가했고, 착공 물량도 1만7000가구로 45% 늘었다. 서울 아파트 매매가격 상승률 역시 7월 1.27%, 8월 1.05%, 9월 0.74%로 낮아졌다. 정부는 공급 확대와 금융·규제 정책이 시장 과열을 억제하는 데 영향을 미쳤다는 입장이다.

하지만 공급 지표의 회복이 당장 주택시장 안정으로 연결되는 것은 아니다. 인허가와 착공은 앞으로 공급될 주택을 가늠하는 지표이며, 실제 입주까지는 공사 기간과 사업 진행 상황에 따라 수년이 걸릴 수 있다. 서울에서 새 아파트를 공급하려면 재개발·재건축 사업의 인허가와 조합원 이주, 철거, 공사 등의 절차를 거쳐야 한다. 공사비가 오르거나 금융 조달에 어려움이 생기면 사업 일정이 늦어질 가능성도 있다.

서울의 주택 수요가 특정 지역에 집중되는 현상도 집값을 움직이는 요인이다. 직장과 가까운 곳에 거주하려는 수요와 교통·교육·생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 대한 선호는 주택 공급이 늘어난다고 쉽게 사라지지 않는다. 같은 서울이라도 강남권과 도심, 외곽 지역의 가격 흐름이 다르게 나타나는 배경이다. 서울 외곽에 주택을 추가로 공급하더라도 강남이나 도심의 주거 수요를 그대로 대체하기는 어렵고, 전체 공급량이 증가해도 선호 지역의 가격은 높은 수준을 유지할 수 있다.

공급되는 주택의 가격도 살펴봐야 한다. 토지 가격과 건축비, 금융비용이 높아지면 새 아파트의 분양가가 올라갈 수 있으며, 분양가가 주변 기존 아파트 가격을 웃도는 사례에서는 신규 공급이 늘어도 무주택자의 내 집 마련 부담이 줄어들지 않을 수 있다. 재건축 사업 역시 공급량을 늘리는 효과가 있지만, 사업성 확보와 조합원 분담금 문제로 진행 속도가 달라진다. 공급을 확대하는 것과 소득이 낮은 가구도 감당할 수 있는 주택을 늘리는 것은 별도로 살펴야 할 문제다.

대출 규제와 금리 변화도 주택시장에 영향을 미친다. 대출 한도가 줄거나 이자 부담이 커지면 자금 대부분을 대출로 마련해야 하는 실수요자는 매수를 미루게 된다. 현금 여력이 충분한 매수자는 상대적으로 규제의 영향을 덜 받을 수 있다. 거래량이 감소하더라도 매도자가 가격을 낮추지 않으면 실제 거래가격은 쉽게 내려가지 않는다. 매물이 늘어나는 상황에서도 매수자와 매도자 사이의 가격 차이가 좁혀지지 않으면 거래가 성사되지 않는 현상이 나타날 수 있다.

주택가격을 평가할 때 매매시장만 볼 수 없는 이유도 여기에 있다. 전세 물량이 줄거나 월세 부담이 커지면 집을 사지 못한 가구의 주거비 부담이 오히려 늘어날 수 있다. 매매가격 상승률이 낮아졌다는 사실이 무주택자의 생활비 부담까지 줄었다는 뜻은 아니다. 집값 안정 정책이 실효성을 가지려면 서울의 선호 지역을 포함한 공급 여건과 함께 임대차 시장, 가계의 소득 수준, 대출 상환 부담까지 살펴야 한다.

송승현 도시와경제 대표는 최근 부동산 시장을 진단하면서 “지금까지 집값이 잡히지 않은 핵심 이유는 수요를 억제하는 정책에 비해 서울의 공급 부족과 선호지역 집중을 해소하지 못했기 때문”이라며 “앞으로는 규제를 일률적으로 확대하기보다 정비사업 인허가 기간 단축, 용적률 개선, 사업성 확보 등 실제 공급을 앞당길 수 있는 정책에 집중할 필요가 있다”고 말했다.