[편집자 주] 마당 있는 단독주택에서 우리 가족만의 라이프스타일을 꿈꾸지만, 어디서부터 무엇을 준비해야 할지 막막한 분들이 있습니다. ‘실패 없는 내집 짓기’는 『아파트 로그아웃』의 저자 고수혁이 양평숲속마을을 조성하며 집을 짓고, 가족의 보금자리를 고민해온 경험을 전합니다. 이번 편에서는 마음에 드는 땅을 만났을 때 계약 전에 무엇을 확인해야 하는지 살펴봅니다.
집을 짓고 싶은 동네를 정하고 나면 땅을 보는 일이 한결 쉬워질 것 같습니다. 그런데 매물 사진을 들여다보기 시작하면 새로운 고민이 생깁니다. 전망도 좋고 주변보다 값도 싼데, 왜 이 땅은 아직 남아 있을까요?
사진 속에서는 거실 문만 열면 마당으로 걸어 나갈 수 있을 것 같았는데 막상 가보면 경사가 가팔라 땅을 다지는 데부터 큰돈이 들 수 있습니다. 한적한 들판으로만 보였던 곳에 서서야 근처 축사에서 나는 냄새를 알아차리기도 합니다. 반대로 차를 몰고 땅 앞까지 무사히 들어갔는데도 정작 그 길 때문에 집을 짓지 못하는 일도 있습니다.
그래서 필자는 마음에 드는 땅을 만나면 네 가지를 살펴봅니다. 이곳에 집을 지을 수 있는지, 길을 쓸 수 있는지, 물과 전기를 어떻게 들일지, 그리고 그 땅에서 가족이 사계절을 어떻게 보낼지입니다. 같은 땅을 두고 묻는 질문이지만, 답을 들으러 가야 할 곳은 저마다 다릅니다.
전원주택 부지를 고를 때는 마을 전체의 풍경과 내가 살 필지의 조건을 나눠 살펴야 한다. 집 짓는 칼럼니스트 고수혁은 주변에 이미 주택이 있더라도 관심 있는 땅의 지번을 기준으로 건축 가능 여부와 진입로, 수도·전기 연결 여건을 확인하라고 권한다. (사진제공=양평숲속마을)
■ 건축 가능 여부, 지번을 들고 물어봅니다
땅을 보러 가면 이웃집부터 눈에 들어옵니다. 바로 옆에 마당 딸린 집이 있으니 이 땅에도 비슷한 집을 지을 수 있겠다는 생각이 듭니다. 이때 필요한 것은 이웃집 주소가 아니라 내가 사려는 땅의 정확한 지번입니다.
필자가 먼저 펼쳐보는 서류는 '토지이용계획 확인서'입니다. 상수원이나 군사시설, 국가유산 보호와 관련해 해당 필지에 어떤 제한이 표시돼 있는지 살펴봅니다. 낯선 용어가 나오면 혼자서 된다, 안 된다 결론을 내리기보다 확인서를 들고 관할 시·군청의 인허가 담당자를 찾아가는 편이 낫습니다.
“이 필지에 단독주택을 지으려 합니다. 건축이 가능한가요? 추가로 거쳐야 할 절차가 있나요?”
이렇게 물으면 무엇을 더 알아봐야 할지가 분명해집니다. 특히 마음에 꼭 드는 땅일수록 이 질문을 계약 뒤로 미루지 않았으면 합니다.
■ 차가 들어온 길, 집을 지을 때도 쓸 수 있을까요?
필자의 지인 한 분은 가격이 저렴한 땅을 샀습니다. 문제는 자기 땅으로 들어가려면 이웃 땅을 지나야 한다는 것이었습니다. 이웃 토지 소유자가 길을 쓰는 데 동의하지 않았고, 지인은 몇 년이 지나도록 첫 삽을 뜨지 못했습니다.
답사하는 날에는 차로 들어가고 나오기만 하면 진입로를 확인했다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 그날 차가 지나올 수 있었다는 사실만으로 건축에 필요한 도로 조건이나 앞으로 그 길을 쓸 수 있는지까지 확인한 것은 아닙니다.
땅을 안내받을 때는 지나온 길을 돌아보며 “이 길은 누구 땅인가요?”라고 물어보시기 바랍니다. 다른 사람 소유라면 도로 사용에 관한 승낙이나 관련 자료가 있는지 살펴보고, 해당 진입로로 건축이 가능한지도 관할 인허가 담당자에게 확인해야 합니다. 지인의 사례에서 가장 비싼 대가는 땅값보다 집을 짓지 못한 채 흘려보낸 시간이었습니다.
■ 물과 전기, ‘근처에 있다’면 어디까지 와 있을까요?
집터 근처에 전봇대가 보이면 전기 걱정은 덜었다 싶습니다. 마을에 상수도가 들어온다는 말도 반갑습니다. 여기서 한 걸음 더 나아가야 합니다. 기존 전력선과 상수도관이 어디까지 와 있고, 거기서 집을 지을 자리까지 얼마나 더 연결해야 하는지 살펴보는 것입니다. 그 거리에 따라 건축주가 부담할 공사의 규모가 달라질 수 있습니다. 통신선 연결과 하수 처리 방법도 이때 함께 확인할 일입니다.
상수도 대신 지하수를 써야 하는 땅이라면 질문이 조금 달라집니다. 물을 쓸 수 있다는 설명에서 그치지 말고 수질을 확인해야 합니다. 겨울철 물 사정은 이미 그곳에서 겨울을 나본 주민에게 묻는 것이 좋습니다.
“겨울에 물이 얼거나 끊긴 적이 있나요?”
실제로 겨울이면 물을 길어다 써야 하는 마을도 있습니다. 서류를 아무리 꼼꼼히 읽어도 알기 어려운 사정입니다. 봄날 땅을 보러 갔다면 그 자리에서 겨울 이야기를 물어볼 이유가 여기에 있습니다.
전원주택 후보지를 고를 때 차가 집터까지 들어간다고 해서, 집을 짓는 동안이나 입주한 뒤에도 그 길을 계속 쓸 수 있다는 뜻은 아니다. 집 짓는 칼럼니스트 고수혁은 이웃 땅을 지나는 길의 사용 동의를 얻지 못해 착공이 몇 년째 미뤄진 사례를 들며, 땅을 계약하기 전에 진입로가 누구 소유인지, 어떤 조건으로 쓸 수 있는지부터 확인하라고 조언한다. (이미지=AI 생성)
■ 마지막에는 집이 앉을 자리에 서봅니다
필자는 가능하면 남향이면서 도로보다 약간 높은 땅을 선호합니다. 겨울에도 햇볕이 집 안으로 잘 드는지, 큰비가 왔을 때 도로의 물이 집 쪽으로 흘러들지는 않을지 살피기 위해서입니다. 그렇다고 높으면 높을수록 좋은 것은 아닙니다. 도로보다 살짝 높은 땅과 가파른 비탈을 깎아야 비로소 집터가 생기는 땅은 들어갈 공사부터 다릅니다.
집이 앉을 자리에 서면 전망을 본 방향에서 몸을 돌려 주변도 살펴보셨으면 합니다. 사진 바깥에 축사나 쓰레기 매립장 같은 시설은 없는지, 그곳에서 나는 냄새가 마당에서도 느껴지는지 확인해보는 것입니다. 거실 창으로 보이는 풍경만큼이나, 창을 열고 지낼 수 있는 환경인지가 중요합니다.
후보지를 돌아본 뒤에는 땅마다 ‘건축 가능 여부, 진입로, 생활 기반시설, 지형과 주변 환경’ 네 칸을 적어보시기 바랍니다. 확인한 것은 ○, 답을 더 들어봐야 하는 것은 △, 해결하기 어려운 문제는 ×로 표시합니다. 이때는 ○가 몇 개인지 합산하는 것보다 △와 ×가 어디에 남았는지 보는 편이 유용합니다. 햇볕이 좋고 전망이 탁 트였어도 집으로 들어갈 길을 쓸 수 없다면 나머지 장점은 누릴 수 없기 때문입니다.
땅을 오래 찾아다니다 보면 마음에 드는 곳을 만났다는 반가움에 남은 질문 하나쯤은 덮어두고 싶어집니다. 그럴 때는 그 질문을 계약 전에 꺼내셨으면 합니다. “이 길을 우리 가족이 계속 쓸 수 있을까요?” 때로는 그 한마디가 몇 년의 기다림을 덜어줍니다.
고수혁 (집 짓는 칼럼니스트)
고수혁
대학에서 금융을 전공하고 외국계 기업과 제조업체를 거쳐 30대 초반부터 부동산 개발업에 종사했다. 서울에서 원룸 등 주거시설을 개발하면서도 가족과는 오랫동안 아파트에서 살았다. 아파트 27층에서 겪은 화재를 계기로 ‘집이란 무엇인가’를 묻기 시작했고, 가격과 편의를 넘어 가족이 안전하고 자유롭게 살아갈 마당 있는 집을 찾았다.
이후 양평으로 삶의 무대를 옮겨 양평숲속마을 1차 앙덕2리마을, 2차 옥천리마을, 3차 도곡단지를 개발하며 수십 가구가 자신만의 집과 마당에서 살아갈 터전을 만들어왔다. 첫 저서 『아파트 로그아웃』은 집을 개발하는 디벨로퍼에서 가족의 삶을 이야기하는 작가로 나아가며, 20여 년간 집을 바라보며 얻은 질문과 답을 담은 기록이다.
