[Hinews 하이뉴스] 고령인구 증가와 인구구조 변화가 주택시장에 미칠 영향에 관심이 높아지는 가운데, 고령화에 따른 주택 수요와 은퇴 이후의 주거·자산 문제를 분석한 신간이 출간된다.

부동산학 박사 이나겸의 '초고령사회 집값의 미래'가 오는 10월 26일 도서출판 청도에서 출간된다. 책은 수도권 60개 시군구의 2013~2022년 자료를 분석한 연구를 바탕으로 고령화와 주택시장의 관계를 살펴보고, 인구구조 변화 속에서 주택의 가치와 주거 선택이 어떻게 달라질 수 있는지 짚는다.

책의 핵심 질문은 고령인구가 늘어나면 집값은 하락하는가 하는 문제다. 인구가 줄면 주택 수요도 감소해 가격이 내려갈 것이라는 전망이 있지만, 실제 시장은 지역별 인구 이동과 소득 수준, 경제활동 여부, 상속과 자산 처분 시점 등에 따라 다르게 움직일 수 있다.

저자는 고령층을 하나의 수요 집단으로 묶어서는 주택시장의 변화를 충분히 설명하기 어렵다고 본다. 은퇴 후에도 경제활동을 이어가며 기존 주거지에 머무르는 사람과 건강이나 소득 변화에 따라 주택을 처분하는 사람은 주거 선택에서 차이를 보인다. 같은 연령대라도 자산 규모와 가족 구성, 생활 여건에 따라 주택 보유 기간과 처분 시점이 달라질 수 있다는 것이다.

책은 고령층의 주거 행태를 살펴보기 위해 61세와 72세, 81세를 분석 기준으로 활용한다. 각각 은퇴 준비와 경제활동 중단 전후, 생애 후반의 자산 처분을 살펴보기 위한 구분으로, 모든 사람에게 동일하게 적용되는 생애 전환 연령을 뜻하지는 않는다. 이를 통해 고령인구의 증가 자체보다 누가 어느 지역에 남고 어떤 주택을 선택하는지가 시장에 미치는 영향을 분석한다.

주택 보유와 자산 이전, 노후 소득의 관계도 주요 주제다. 부동산에 자산이 집중된 고령층은 주택을 보유하고 있더라도 생활비로 쓸 현금이 부족할 수 있다. 은퇴 이후 소득이 줄어들면 집을 유지할지 처분할지 판단해야 하며, 상속과 세금 역시 보유·매도 시점에 영향을 미친다.

‘부모의 집은 언제 팔리는가’, ‘상속의 경제학: 현금 없는 부자의 나라’, ‘세금이 시장을 잠글 때’, ‘연금이 된 집’ 등의 장에서는 이러한 문제를 다룬다. 부모의 집을 정리해야 할 시점을 고민하는 자녀와 은퇴 후 주거비·생활비를 준비하는 중장년층이 살펴볼 만한 내용이다.

고령화에 대응하는 주거 환경과 시니어주택 문제도 다룬다. 노후 주거지를 선택할 때는 가격과 면적뿐 아니라 병원과 대중교통 접근성, 돌봄 서비스 이용 가능성, 관리비와 유지비 부담 등을 함께 고려해야 한다. 책은 시니어주택 공급 격차와 주택연금, 세금 및 국내 주거정책을 살펴보고, 고령자를 위한 도심 설계와 주거·서비스 결합형 주택의 가능성을 검토한다.

일본과 유럽, 미국 등 고령화를 먼저 경험한 국가의 사례도 소개한다. 주거와 돌봄, 도시 환경을 연계한 정책을 살펴보며 한국형 시니어주거가 나아갈 방향을 모색한다.

책은 ‘진단·데이터·전략·미래·해외’의 5부 23장으로 구성됐다. 고령화와 인구 이동, 지역별 주택시장 분석에서 출발해 상속과 자산 관리, 주택연금, 미래 주택 설계와 해외 사례로 논의를 확장한다.

결론에서는 장기적인 관점에서 주택을 판단하기 위한 일곱 가지 조건을 제시한다. 사람이 계속 유입되는 지역인지, 병원과 교통 등 생활 기반이 갖춰져 있는지, 걸어서 일상생활을 할 수 있는지, 관리비와 유지비를 감당할 수 있는지, 1~2인 가구에 맞게 공간을 조정할 수 있는지, 필요할 때 매도하거나 임대하기 쉬운지, 다음 세대도 살고 싶어 할 집인지 등이다. 저자는 이를 집값 상승을 보장하는 공식이 아닌 장기적인 주거 선택을 위한 점검 기준으로 제시한다. 수도권 60개 시군구 자료에 기반한 분석 결과 역시 연구 기간과 지역 특성, 분석 모형에 따라 달라질 수 있어 모든 지역에 일률적으로 적용하기는 어렵다.

'초고령사회 집값의 미래'는 고령화가 집값에 미칠 영향을 인구 감소만으로 설명하지 않고, 지역별 수요와 자산 이전, 은퇴 이후의 현금흐름, 주거 환경의 변화를 함께 살펴본다. 집값 전망을 넘어 고령사회에서 어떤 집이 실제 생활을 뒷받침할 수 있는지 질문하는 책이다.