[Hinews 하이뉴스] 서울 동작구 상도동 상도로 357. 이곳에는 시장과 공동주택이 한 건물에 들어선 강남상가아파트가 자리하고 있다. 1972년 사용승인을 받은 건물로, 반세기가 넘는 시간이 흐른 지금도 주거와 상업 기능이 한 공간에 공존한다. 주변 지역의 주거환경과 상권이 변하는 동안 건물은 오래된 도심 복합건축물의 모습을 유지해 왔다.

부동산 공개자료에 따르면 강남상가아파트는 지상 6층 규모로, 공동주택 70세대가 등록돼 있다. 건축물 정보에는 1층 용도가 시장으로 기재돼 있으며, 현재도 1층에는 음식점과 소매점 등 상업시설이 자리하고 있다. 위층의 주거공간과 아래층의 상업공간이 한 건물 안에 함께 있는 구조다.

이 같은 건물은 일반적인 아파트 단지와 정비 여건이 다르다. 공동주택만 있는 경우와 달리 상가와 주거공간의 소유관계가 함께 얽혀 있고, 각 공간의 이용 목적과 이해관계도 다를 수 있기 때문이다. 건물을 새로 짓거나 정비하려면 주거와 상업 기능을 어떻게 배치할지, 기존 소유자들의 권리를 어떤 방식으로 반영할지부터 검토해야 한다.

강남상가아파트의 정확한 건립 경위와 초기 상권의 형성 과정은 추가적인 역사 자료 확인이 필요한 부분이다. 다만 사용승인 연도가 1972년이라는 점은 이 건물이 서울의 주거환경과 상업시설이 지금과 다른 형태로 형성되던 시기에 들어섰다는 사실을 보여준다. 현재의 정비 논의 역시 단순히 오래된 건물을 교체하는 문제를 넘어, 시장과 주거가 결합한 공간을 앞으로 어떤 형태로 유지하거나 바꿀 것인지에 관한 논의로 이어지고 있다.

노후 건물 정비, 주민 뜻만으로 풀기 어려운 이유
강남상가아파트의 정비가 논의되는 배경에는 건축물의 노후화뿐 아니라 사업을 시작하는 과정에서 마주하는 현실적인 어려움이 있다. 소유자가 여러 명인 건물에서는 정비 필요성에 대한 공감대가 형성되더라도 사업 추진을 위한 조직을 구성하고, 각 소유자의 의견을 모으는 데 상당한 시간이 걸릴 수 있다.

특히 상가와 공동주택이 결합한 건물은 토지와 건물의 권리관계를 함께 살펴야 한다. 소유자별 이해관계가 다를 수 있고, 연락이 닿지 않는 소유자가 있으면 논의 자체가 지연될 가능성도 있다. 사업을 추진하려면 정비 방식과 사업성, 예상 비용 등을 검토해야 하지만, 그 검토에 필요한 초기 비용을 누가 부담할 것인지도 문제가 된다.

지난 19일 서울시의회에서 열린 ‘노후 시장·공동주택 복합건축물의 정비방안 모색을 위한 정책토론회’에서도 이 같은 문제가 주요 쟁점으로 다뤄졌다. 토론 참석자들은 협소한 부지와 높은 기존 용적률, 복잡한 토지·건물 소유관계, 추진조직 구성의 어려움, 초기 비용 부담 등을 정비의 걸림돌로 꼽았다.

주민들은 추진조직을 구성하는 단계부터 어려움을 겪고 있다는 의견을 냈다. 정비사업 지원을 받으려면 주민들이 먼저 조직을 만들어야 하지만, 조직을 구성하기 위해 필요한 소유자 확인과 의견 조율, 초기 검토 비용을 마련하는 것부터 쉽지 않다는 것이다.

이 때문에 토론회에서는 특정 정비방식을 먼저 정하기보다 건물과 토지의 현황을 정확히 조사하고 여러 대안을 비교해야 한다는 의견이 나왔다. 정비를 추진할 수 있는 조건이 마련돼 있는지, 어떤 방식이 현실적인지 판단하려면 기초자료부터 갖춰야 한다는 취지다.

정비 논의의 첫 단계는 현황 파악
강남상가아파트 정비를 위해 필요한 일은 건물을 새로 짓는 방안을 곧바로 결정하는 것이 아니다. 현재의 토지와 건축물 현황, 소유관계, 기존 용적률, 관련 도시계획 조건 등을 확인하고 정비 방식별 가능성을 검토하는 과정이 먼저다.

조사 결과에 따라 사업 추진 방식은 달라질 수 있다. 기존 건축물의 정비 가능성을 검토하는 방안과 전면적인 재정비를 검토하는 방안은 필요한 절차와 비용, 주민들이 부담해야 할 조건이 서로 다를 수 있다. 주민들이 선택할 수 있는 대안을 충분히 비교하지 않은 채 한 가지 방식으로 방향을 정하면 이후 사업 추진 과정에서 갈등이 커질 가능성도 있다.

노성철 서울시의회 의원(더불어민주당·동작3)은 이번 정책토론회에서 강남상가아파트의 정비 착수를 지원하기 위한 기초조사와 정비 방향 검토 예산 1억원 확보를 추진하겠다고 밝혔다. 토론회 직후에는 서울시와 동작구 관계자, 서울시의회 주택공간위원회 수석전문위원 등이 참여한 후속회의도 진행됐다.

후속회의에서는 공공이 기본조사와 정비 방향 검토를 지원하고, 이후 주민들이 충분한 정보를 바탕으로 사업 추진 여부와 방향을 결정하는 방안이 논의됐다. 예산은 아직 확보를 추진하는 단계로, 구체적인 조사 범위와 집행 방식은 관계기관 협의를 통해 마련할 예정이다.